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L’assurance des risques locatifs en procédures collectives.

Tout signataire d’un bail a le plus souvent l’obligation de souscrire une assurance « risques locatifs », dont l’objet est d’indemniser son propriétaire des préjudices causés à son bien immobilier en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion. Face à des dommages, il sera donc obligé de prendre en charge les réparations et les rénovations.

La souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs est obligatoire sans aucune exception.

Le Mandataire judiciaire doit, dans l’hypothèse d’un mandat de liquidation, vérifier l’ensemble des contrats d’assurance souscrits garantissant les actifs de l’entreprise et prendre les mesures qui s’imposent au moment où il est investi par le Tribunal.

L’Administrateur judiciaire, quelle que soit l’étendue de sa mission, doit faire de même dans les meilleurs délais afin d’envisager sereinement la poursuite de la période d’observation.

Si il n’appartient ni à l’un, ni à l’autre, d’apprécier que les contrats ont été souscrits par l’entreprise dans de bonnes conditions, les AJ et les MJ devront néanmoins, dans le cas de renouvellement des contrats nécessaires, établir si besoin est, de nouvelles polices d’assurances en considération de la valeur des biens et de la situation nouvelle de l’entreprise et de ses disponibilités.

S’agissant des locaux, lorsque survient un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire, se pose la question du sort du bail commercial aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. La loi prévoit en effet que l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail affecté à l’activité de l’entreprise, même en présence d’une clause figurant dans le contrat (art. L. 145-45, L. 622-13, I, et L. 641-11, I, C. Com).

Dès lors qu’un bail est poursuivi (et quelle que soit l’activité, la situation et la taille des locaux), il conviendra de se reporter à la rubrique ASSURANCES – OBLIGATIONS DU PRENEUR du bail, qui comporte généralement les modalités précises dans lesquelles tant le bailleur que le preneur doivent envisager l’assurance du risque.

Le plus souvent, le preneur est tenu d’assurer ses risques locatifs, le recours des voisins et des tiers et bien entendu son contenu ; à défaut d’informations fiables sur le maintien des anciennes garanties et en présence d’un bail incomplet, il sera préférable de remettre rapidement en place une couverture d’assurance même temporaire.

Idem en cas de sous-location ou de location gérance, il convient de se reporter systématiquement aux conventions contractuelles, et dans le doute, mieux vaut assurer que de ne rien faire ! Et ce, que ce soit pour des fonds de commerce, des ateliers, des entrepôts comme pour des bureaux placés sous la responsabilité du mandataire ou de l’administrateur.

En cas de non-respect de ses devoirs et obligations par un locataire, le propriétaire a le droit de résilier le bail de location. Le défaut d’assurance peut provoquer un réel blocage dans un processus de réalisation d’actif.

En cas de sinistre sur les locaux (incendie, dégât des eaux, vol …) et à défaut d’assurance, il pourra vous être reproché de ne pas avoir pris les mesures qui s’imposaient pour préserver l’actif (voire le seul actif) du mandat et vous pourriez alors vous exposer à un recours de l’assureur du bailleur, aux critiques de l’ancien dirigeant, voire des créanciers.

C’est clairement votre responsabilité professionnelle qui pourrait alors être mise en cause.

Paris Tronchet Assurances est expert des assurances pour les procédures collectives et les métiers judiciaires depuis 1990. Partenaire de cette filière depuis de nombreuses années, nous aimons nous dire : « Qui connait bien ses clients, sait les accompagner de façon pertinente » !

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